Scarafaggi nell'appartamento in affitto: chi paga il disinfestatore?

Lo shock è profondo: quando di notte la luce in cucina si accende e improvvisamente gli insetti marroni si muovono velocemente sul piano di lavoro, il disgusto è grande. Gli scarafaggi (scarafaggi) negli appartamenti in affitto non rappresentano solo un enorme problema igienico, ma rappresentano anche un notevole rischio per la salute. Trasmettono agenti patogeni come la salmonella e possono scatenare asma grave attraverso le loro escrezioni [1, 2]. Ma dopo lo shock iniziale segue inevitabilmente l'ansiosa domanda finanziaria: Scarafaggi nell'appartamento in affitto - chi paga il disinfestatore? I costi per una disinfestazione professionale possono rapidamente ammontare a centinaia o addirittura migliaia di euro, soprattutto se sono necessari più trattamenti. La situazione giuridica in Germania è generalmente favorevole agli inquilini, ma ci sono alcune insidie ​​di cui dovresti assolutamente essere a conoscenza prima di affrettarti a rispondere al telefono.

La regola giuridica fondamentale: il proprietario è responsabile

La legge tedesca sulla locazione (BGB) regola in modo chiaro le responsabilità in caso di vizi dell'immobile locato. Un'infestazione di scarafaggi rappresenta un difetto significativo. Ai sensi dell'articolo 535 comma 1 del Codice civile tedesco (BGB), il locatore deve lasciare l'oggetto locato al locatario in uno stato idoneo all'uso conforme al contratto e mantenerlo in tale stato durante il periodo di locazione. In parole povere ciò significa: L'eliminazione dei parassiti è innanzitutto un obbligo di mantenimento del locatore.

Gli scarafaggi, come la blatta tedesca (Blattella germanica), diffusa in tutto il mondo, o la blatta orientale (Blatta orientalis), spesso entrano negli edifici attraverso pozzi di servizio, tubi difettosi o piccole crepe nella muratura [2, 3]. Poiché queste condizioni strutturali sono sotto il controllo del locatore, egli è responsabile della risoluzione del problema. Deve assumere un disinfestatore professionista e pagare il conto.

Inversione dell'onere della prova: quando l'inquilino si fa carico della fattura

Nessuna regola senza eccezione. L'affittuario deve sostenere le spese del disinfestatore se è lui stesso a causare l'infestazione di scarafaggi. Ma qui entra in gioco un meccanismo giuridico molto vantaggioso per gli inquilini: l'inversione dell'onere della prova.

La BGH (Corte federale di giustizia) ha stabilito in una giurisprudenza costante che il locatore deve prima dimostrare che la causa dell'infestazione di scarafaggi non rientra nella sua area di responsabilità (ad esempio nella struttura dell'edificio). Dovrà dimostrare che l'edificio è strutturalmente sano e che non vi è stata alcuna immigrazione dall'esterno o da altri appartamenti. Solo quando il locatore ha fornito questa cosiddetta prova di esonero, l'affittuario deve dimostrare di non aver causato l'infestazione con il suo comportamento (ad esempio scarsa igiene, introduzione attraverso mobili usati o bagagli delle vacanze).

Igiene vs. introduzione

Un malinteso comune è che gli scarafaggi siano sempre un segno di scarsa pulizia. Gli avanzi di cibo e la spazzatura in giro favoriscono la rapida riproduzione degli animali perché sono onnivori (onnivori) e vivono di amido, zucchero e grassi [2]. Tuttavia la causa del primo episodio è quasi sempre un'introduzione (ad esempio tramite imballaggi alimentari, elettrodomestici usati o bagagli) o un'immigrazione da appartamenti vicini. Poiché l'introduzione accidentale durante la spesa al supermercato non è considerata un "comportamento colposo" da parte dell'affittuario, anche in questo caso di solito il locatore deve pagare.

L'aspetto è diverso se l'appartamento è molto trascurato (sindrome di Messie). Se il disinfestatore constata che a causa di gravi carenze igieniche l'appartamento è diventato un terreno fertile ideale per lo scarafaggio tedesco (che ama temperature comprese tra 25 °C e 30 °C e un'elevata umidità [2]), il proprietario può trasferire con successo i costi all'affittuario.

Obbligo di segnalazione: l'errore più costoso che gli inquilini possono commettere

Molti inquilini inizialmente nascondono per vergogna un'infestazione di scarafaggi e cercano di risolvere da soli il problema con spray per insetti disponibili in commercio nel negozio di ferramenta. Ciò non è solo biologicamente senza speranza, poiché gli scarafaggi sono estremamente resistenti e le loro capsule di uova (ooteche) sono protette dai flussi d'acqua ambientali [1, 2], ma è anche legalmente fatale.

Secondo § 536c BGB, l'affittuario è soggetto a un severo obbligo di comunicazione. Non appena scoprite anche un solo scarafaggio nell'appartamento, dovete informare immediatamente il proprietario. Se non denunciate l'infestazione o lo denunciate troppo tardi e nel frattempo gli scarafaggi si diffondono attraverso i pozzi di distribuzione in tutto il condominio, sarete tenuti a risarcire i danni. In questo caso, non pagherai il disinfestatore solo per il tuo appartamento, ma nel peggiore dei casi per l'intero edificio!

Riduzione dell'affitto in caso di infestazione di scarafaggi: cosa è consentito?

Poiché gli scarafaggi trasmettono malattie e i resti della loro pelle e le loro feci contengono proteine altamente allergeniche che possono scatenare l'asma [1, 2], in caso di infestazione la qualità della vita viene notevolmente ridotta. Pertanto gli inquilini hanno generalmente diritto ad una riduzione dell'affitto (§ 536 BGB).

L'importo della riduzione dell'affitto dipende dalla gravità dell'infestazione. In passato i tribunali tedeschi si sono pronunciati in modo molto diverso:

• Riduzione del canone del 10%: In caso di infestazione leggera ma continua (avvistamenti individuali).
• Riduzione dell'affitto dal 20% al 30%: In caso di un'infestazione significativa che compromette gravemente l'uso della cucina o del bagno.
• Riduzione dell'affitto del 100% (disdetta senza preavviso): se l'appartamento è inabitabile a causa di una massiccia infestazione e del conseguente rischio per la salute.

Importante: la riduzione dell'affitto si applica solo a partire dal momento in cui hai informato il proprietario del difetto. Non riducete l'affitto di vostra iniziativa trattenendolo, ma continuate a pagare l'affitto "con riserva" e chiedete indietro il pagamento in eccesso in seguito. In questo modo non rischi la risoluzione per ritardato pagamento.

La trappola per scarafaggi della foresta: chi paga in caso di falso allarme?

Qui si nasconde una delle più grandi trappole dei costi sia per gli inquilini che per i proprietari. Negli ultimi anni, a causa degli inverni miti, nell'Europa centrale si sono diffuse diverse specie di blatte forestali, in particolare la blatta ambrata (Ectobius vittiventris) e la blatta comune (Ectobius lapponicus) [7, 8].

Questi insetti sembrano molto simili al temuto scarafaggio tedesco. Sono anche brunastri e hanno più o meno la stessa dimensione. La differenza decisiva: gli scarafaggi delle foreste sono insetti esterni completamente innocui. Si nutrono di materiale vegetale in decomposizione, non consumano risorse umane, non trasmettono malattie e muoiono spontaneamente entro pochi giorni negli appartamenti a causa della mancanza di cibo e umidità [7, 8].

Come faccio a distinguere i parassiti dagli scarafaggi del legno?

• Scudo per il collo: lo scarafaggio tedesco ha due distintive strisce longitudinali scure sullo scudo per il collo. Lo scarafaggio di legno ambrato non ha queste strisce; il loro pronoto è uniformemente color ambra [2, 7].
• Comportamento: Gli scarafaggi dei boschi sono attivi durante il giorno, volano bene e amano volare (la sera spesso volano verso la luce attraverso la finestra aperta) e non hanno paura della luce. La blatta tedesca è strettamente notturna, estremamente fotofobica e incapace di volare (corre solo molto velocemente) [2, 7].

Il rischio finanziario: Se allerti il proprietario in preda al panico, ordina un disinfestatore e il professionista scopre che si tratta solo di uno scarafaggio randagio, non c'è nessun difetto nella proprietà affittata. In questo caso il locatore può chiedere all'affittuario il rimborso delle spese del viaggio del disinfestatore e dell'ispezione perché si è trattato di un "falso allarme". Pertanto, se possibile, cattura l'insetto sotto un vetro e confrontalo attentamente prima di intraprendere qualsiasi azione.

Il processo: controllo professionale e costi aggiuntivi

Quando arriva il disinfestatore, di solito utilizza la cosiddetta difesa integrata (IPM) per parassiti veri come lo scarafaggio tedesco o orientale. Invece di appannare l'appartamento con spray tossici, ora vengono applicati gel esca altamente efficaci (ad esempio con i principi attivi fipronil o indoxacarb) in modo selettivo nelle fessure, nelle giunture e dietro gli apparecchi elettrici [1, 4].

Questo metodo ha per te come inquilino il vantaggio di non dover lasciare l'appartamento durante il trattamento e di non inalare vapori tossici. Gli scarafaggi mangiano il gel, si ritirano nei loro nascondigli e lì muoiono. Poiché gli scarafaggi sono cannibali, gli scarafaggi mangiano le carcasse e, attraverso questo effetto secondario (effetto a cascata), si avvelenano immediatamente con [1].

Il proprietario può trasferire i costi del disinfestatore tramite la bolletta?
No. I costi per il controllo acuto dei parassiti non sono costi operativi proporzionabili, ma piuttosto costi di manutenzione. Qualcosa di diverso vale per le misure di monitoraggio regolari e preventive (ad es. l'installazione e il controllo di routine delle trappole adesive) solo se ciò è stato espressamente concordato nel contratto di noleggio tra i costi d'esercizio. Tuttavia, il proprietario paga di tasca propria la lotta vera e propria contro un'infestazione acuta.

Domande frequenti (FAQ)

Devo assumere personalmente il disinfestatore per gli scarafaggi?

No. È necessario segnalare immediatamente l'infestazione al proprietario. È responsabilità del disinfestatore incaricare il disinfestatore. Se agisci di tua iniziativa, di solito ti ritroverai a sostenere i costi.

Chi paga il disinfestatore se la causa degli scarafaggi non è chiara?

Se la causa non è chiara, il proprietario paga. Egli ha l'onere della prova e deve dimostrare che l'infestazione è stata causata con colpa dall'affittuario (ad esempio per estrema negligenza). Se non ci riesce, deve coprire i costi.

Posso ridurre immediatamente l'affitto se ci sono scarafaggi nell'appartamento?

Hai diritto alla riduzione dell'affitto, ma solo dal momento in cui hai denunciato il difetto al proprietario. È meglio continuare a pagare l'affitto in modo condizionato invece di ridurlo di propria iniziativa.

Cosa succede se nascondo l'infestazione di scarafaggi per vergogna?

Se nascondi l'infestazione, stai violando l'obbligo di denuncia previsto dalla legge sugli affitti. Se di conseguenza gli scarafaggi si diffondono per la casa, sarai tenuto a risarcire l'intero costo successivo della disinfestazione.

L'assicurazione di responsabilità privata paga il disinfestatore?

Di norma, l'assicurazione di responsabilità civile privata non paga per la disinfestazione poiché questa è considerata manutenzione. Alcune assicurazioni speciali per la mobilia domestica offrono tuttavia moduli aggiuntivi che coprono tali costi.

Conclusione

Gli scarafaggi negli appartamenti in affitto sono un problema serio che richiede un'azione rapida. La domanda “Chi paga il disinfestatore?” Nella maggior parte dei casi la risposta può essere a favore dell’affittuario: il locatore è obbligato a tenere l’appartamento libero da parassiti, a meno che non possa dimostrare che l’affittuario ha chiaramente colpa. Il vostro compito più importante come locatario è mantenere la calma, identificare con precisione l'insetto (attenzione: pericolo di confusione con uno scarafaggio del bosco!) e informare immediatamente e per iscritto il locatore. Non sperimentare spray per insetti, ma insisti sul controllo professionale da parte di un'azienda specializzata.

Fonti e riferimenti scientifici

1. Profilo della specie di scarafaggi (Blattodea): biologia, ecologia e importanza economica (testo tecnico generato dall'intelligenza artificiale).
2. Profilo della specie della blatta tedesca (Blattella germanica): presenza, ciclo di vita e prevenzione (testo tecnico generato dall'intelligenza artificiale).
3. Profilo della specie dello scarafaggio orientale (Blatta orientalis) - habitat ed effetti dannosi (testo tecnico generato dall'intelligenza artificiale).
4. Profilo della specie Scarafaggio australiano (Periplaneta australasiae) - biologia e importanza economica (testo tecnico generato dall'intelligenza artificiale).
5. Profilo della specie Scarafaggio americano (Periplaneta americana) - distribuzione e prevenzione (testo tecnico generato dall'intelligenza artificiale).
6. Profilo della specie della blatta dalla fascia marrone (Supella longipalpa): ciclo di vita ed effetti dannosi (testo tecnico generato dall'intelligenza artificiale).
7. Profilo della specie dello scarafaggio legno d'ambra (Ectobius vittiventris) - caratteristiche distintive ed ecologia (testo tecnico generato dall'intelligenza artificiale).
8. Profilo della specie dello scarafaggio forestale (Ectobius sylvestris / lapponicus) – biologia e significato come innocuo fastidio (testo tecnico generato dall'intelligenza artificiale).